La problemática de la vivienda Social en Manizales: caso San José
Por: Gonzalo Duque Escobar*
Portada: Manizales- Estructuras Verdes del área urbana (IAvH), y Susceptibilidad a deslizamientos e laderas norte y Sur (U.N. de Colombia).
Apreciado lector, considero importante mencionar que el Plan Parcial de San José hace unos años valía $450 mil millones de pesos en la época que llega a la alcaldía Jorge Eduardo Rojas, y esto es mucho después de su concepción original que en su momento tuve la posibilidad de conocer, cuando la fundamentación del proyecto como instrumento básico de planificación urbana que se presentó por primera vez en la Universidad Nacional, se justificó como una forma de resolver el problema del riesgo en la comuna 6, a través de la formulación de un plan parcial que lo desarrolló el Ministerio de Vivienda.
Cuando se presentó ese proyecto para mitigar el riesgo argumenté: ¿por qué no pensar en hacer una inversión para mejoramiento de viviendas en riesgo y el reforzamiento del terreno?
Imagen: Eventos hidrogeológicos 1960-1996, en Manizales (GDE)
Porque siendo fácil construir viviendas, lo difícil es que están en un terreno inestable que requiere reforzamiento. A raíz de eso, se hizo una pesquisa y se encontró que los 518 deslizamientos ocurridos en Manizales en 38 años, entre 1960 y 1996, estaban concentrados la gran mayoría en la comuna San José, y un segundo lote de los deslizamientos en el sector del barrio El Carmen y Marmato, quedando muy pocos dispersos en otras partes de la ciudad.
Lo grave es que hoy en día la ciudad tiene alrededor de 4000 viviendas como pasivos ambientales no resueltos y que en esta comuna pueden haber alrededor de mil. Y si hay 1000 en la ladera de Olivares, entonces volviendo a la propuesta y trayendo a pesos de ahora el proyecto, podríamos hablar de una parte de los $450 mil millones que se invierte, suponiendo $250 millones por vivienda para su mejoramiento y el reforzamiento del terreno en la comuna San José y eso costaría cerca de la mitad de lo que valía el Plan Parcial hace tres años.
En el pasado Cabildo Abierto de San José celebrado el 27 de abril de 2025, también se argumentó que el Plan Parcial se había convertido en un proyecto inmobiliario, donde la idea es que a partir de la necesidad de una comunidad, se estuviera implementando como política del gobierno una revolución de la vivienda a través de la construcción, para mover la economía a costa de la miseria humana, y que para lograrlo también se ha estado generando un desplazamiento al sacar a la gente de su hábitat por tratarse de un fórmula prácticamente impagable para los residentes, porque no están en capacidad de pagar la nueva vivienda, y menos de adaptarse para vivir hacinados en un pequeño apartamento que es lo que se les ofrece.
En conclusión, si este desplazamiento de San José se traduciría en una historia que ya conoció Manizales en el caso de la Baja Suiza, donde tras el desplazamiento quedaron lotes que décadas después el municipio vende, lo que se debe hacer en San José es recuperar el hábitat en condiciones dignas, haciendo lo que estamos proponiendo, resolviendo la necesidad de vivienda en términos de densidad urbana con políticas públicas que permitan desarrollar un hábitat más verde e incluyente, pero también con prácticas de moralidad pública. En el caso de San José históricamente las casas son de bahareque con su huerta y su balcón, aunque seguramente en algunas partes donde el riesgo no se pueda mitigar, las viviendas se deben reubicar; y si hay posibilidad de urbanismo complementario, debe construirse la conectividad para garantizar la movilidad.
Imagen: Sectorización Comuna 2 y Macroproyecto San José (Luna Azul No.37 Manizales July/Dec. 2013)
Otro aspecto es lo que ocurre en la parte alta de la comuna San José donde están construyendo la Avenida Colón, dado que existe un lote que permite implementar un sistema de viviendas con contenedores adaptados a muy bajo costo. Incluso se averiguó en Buenaventura la disponibilidad y costos de contenedores, resultando ambos favorables, por lo que la academia puede entrar a estudiar esta posibilidad para implementar un proceso que sea técnica, económica y socialmente viable.
Si se hacen soluciones de vivienda con contenedores y en sistemas de autoconstrucción empleando la metodología de los Barrios de Paz implementada desde 2024 por el Ministerio de Vivienda, las soluciones convencionales y de contenedores, pueden ser compatibles con negocios familiares que les garantice a los beneficiarios algún ingreso extra. Si resulta el desarrollo de viviendas empleando el contenedor, no es para generar un hacinamiento sino una solución económica, ya que adecuarlos costaría unos $60 millones de pesos por unidad, para que se compare con los costos de la vivienda de interés social.
Bueno, la idea es que apalancados en una política pública de vivienda en Manizales para los más pobres como se ha expuesto, el sistema en el marco de los Barrios de Paz donde la autoconstrucción es parte fundamental para el proyecto, también se emprenda el mejoramiento de la vivienda en las zonas de riesgo de San José que están en la ladera del Olivares previa estabilización del suelo, e igualmente el de las viviendas que aparecen contempladas en Resolución 0699 de julio 4 de 2024, con la cual el sector alto ubicado en vecindad de la Avenida Colón, se desafectó del riesgo que las comprometía.
ç
Imagen Manizales- Ladera Olivares (SMP Manizales), y áreadesafectada por Riesgo en San José. (Alcaldía de Manizales)
Adicionalmente, dada la creciente congestión vehicular de Manizales, tenemos que generar centralidades en los barrios populares, para que la gente pueda trabajar cerca de la casa y quitarle presión al transporte motorizado. Esto, por ejemplo, en San José invirtiendo en infraestructura social y productiva, para lo cual la propuesta es que se financie esa inversión con la plusvalía urbana, porque en los barrios pobres si la gente no puede pagar valorización nunca les va a llegar el desarrollo; pero aquí la dificultad es que en Manizales la plusvalía se la está regalando el municipio a los urbanizadores.
Ya las familias no son de más de 10 personas, sino de 3 a 5 miembros, y por ello las viviendas pueden ser pequeñas, máxime si las casas grandes de los barrios tradicionales de la ciudad se están remodelando para dividirlas. Para el caso de San José, con el Profesor e Ingeniero Carlos Enrique Escobar, se estudió con detenimiento el caso de San José, encontrando que el lote desafectado de la parte alta que se ha mencionado, ciertamente no está en zonas de alto riesgo, y que los pasivos ambientales son los que quedan en la ladera, donde la propuesta es hacer mejoramiento de vivienda y estabilización del suelo. Entonces la idea es contemplar como alternativa, además de los contenedores la autoconstrucción en el marco de los Barrios de Paz.
Aunque la consolidación de la ciudad y la expansión urbana pueden estar presionando las zonas subnormales en las frágiles laderas Norte y Sur de Manizales, para la apertura de nuevas vías que faciliten su crecimiento sin importar los costos sociales, la oferta de terrenos para la VIS en unidades residenciales colectivas de varios pisos como opción para el aprovechamiento de la pendiente y la densificación urbana con equipamientos verdes y colectivo, puede ser una opción que debe materializarse sin mayores impactos, respetando los derechos del territorio entendido como una construcción social e histórica, que demanda procesos participativos sostenidos y permanentes.
…
* Profesor U.N. de Colombia y Socio SMP Manizales; además, Ingeniero Civil con estudios de posgrado en Geotecnia, Geofísica y Economía. Web: https://sites.google.com/unal.edu.co/godues1
Manizales, abril de 2026. Documento de la U.N. de Colombia y la SMP Manizales, elaborado para el Taller sobre la Vivienda Digna, del Jueves 4 de Junio de 2026, a realizarse en la SMP de Manizales.
…
Fuentes bibliográficas:
· Acceso al suelo y segregación urbana. Por Gonzalo Duque Escobar. Nota del Contexto de CT&S de la U.N. de Colombia, en La Patria, Manizales, 30 de junio de 2025.
· Anotaciones al perfil socioambiental de Manizales. Por: Gonzalo Duque-Escobar; (2024) Miembro de la Red de Veedurías Ambientales de Caldas.
· De la Sobretasa Ambiental, y los retos para la CAR de Caldas. Gonzalo Duque-Escobar. April 14 de 2026. Documento para la Audiencia de Corpocaldas, del 14-04-2026.
· El Estado y la función del suelo urbano en Manizales. Duque Escobar, Gonzalo (2014) Universidad Nacional de Colombia Sede Manizales. La Patria. 09.01.
· En lugar de expansión urbana: densidad con equipamientos u usos. Gonzalo Duque-Escobar. La Patria, Manizales, 8- 09- 2025.
· Escollos ambiental del área metropolitana. Gonzalo Duque-Escobar; 2026; U.N. de Col. & SMP Mzls.
· Foro Ciudadano Ambiental 2023 y POT del Río Chinchiná. Gonzalo Duque-Escobar. Programa Corpocaldas. Lugar, U. Autónoma de Manizales; 24-02-2023.
· Gestión del riesgo por inestabilidad de terrenos en Manizales: Conclusiones y Recomendaciones. Duque Escobar, Gonzalo (2008) Manizales, Caldas, Colombia.
· Ingenierías, medio ambiente y humanidades. Por: Gonzalo Duque-Escobar; Documento del Museo Interactivo Samoga; Manizales, junio 20 de 2022.
· Invasiones y pasivos ambientales en Manizales. Gonzalo Duque-Escobar y Claudia Torres Arango. Ponencia para el II Cabildo Abierto de la Comuna San José, del 27-04-2025.
· La Comuna San José en la mira: transformaciones urbanas… Fernando Cantor A.; Miguel Ángel Rivera F.; Julián Ariel Ramírez L. In: Luna Azul Nª37. Jul/Dic. de 2013.
· Laderas del trópico andino: Caso Manizales. Por: Gonzalo Duque-Escobar. Museo Samoga. Junio del 2020.
· Llega El Niño, qué hacer en el Centro-Sur de Caldas. Gonzalo Duque-Escobar; U.N. de Col. & Corp. Aldea Global. Manizales, junio 8 de 2026.
· Lluvias por frentes fríos también afectan a Caldas. Por: Gonzalo Duque-Escobar. Museo Interactivo Samoga de la U. N. de Colombia. Manizales, 2026-02-23.
· Manizales del alma: y la plusvalía qué…Por: Gonzalo Duque Escobar; Museo Interactivo Samoga, 2022.
· Manizales: desafíos socioambientales y urbanos. Gonzalo Duque-Escobar y Claudia Torres Arango. In: Revista Civismo Nº 504 de 2025. SMP Manizales.
· Manizales: dimensión ambiental en el POT. Duque Escobar, Gonzalo. Doc. SMP Manizales. UN de Col, Corp. Aldea Global 28-11-2024.
· Manizales-política pública y segregación urbana. Por: Gonzalo Duque-Escobar; Documento U.N. de Colombia & SMP Manizales. Manizales, 6-10-2025.
· Pasivos ambientales, suelo urbano y política pública en Manizales. Duque Escobar, Gonzalo; Ponencia para evento del Ministerio Público. Febrero 16 de 2026.
· Por un hábitat más verde y más humano. Por: Gonzalo Duque-Escobar. Primer Foro- Centro Cultural del Banco de la República en Manizales. Manizales, 23/10/2025.
· Requerimos urbanismo verde y sostenible. Gonzalo Duque-Escobar. 25-08-2025. Universidad Nacional de Colombia, Ingeniería Civil.
· Riesgo por deslizamientos en suelos de la Comuna San José de Manizales. Gonzalo Duque y Carlos Enrique Escobar; Universidad National de Colombia. November 2024.
· Sistema urbano para el transporte público integrado. Gonzalo Duque-Escobar, Museo Samoga de la U.N. de Colombia. Noviembre 3 de 2025.
